マイホームを購入する際に利用を検討したい制度が「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」です。
住宅ローン控除を利用することで、一定期間所得税や住民税の控除が受けられるため、家計にとって大きなプラスとなります。
しかし、家を買ったら必ず利用できる制度だと勘違いされる方も多いですが、適用を受けるには一定の要件を満たさなければならないため注意が必要です。
また2022年の税制改正により、控除額や利用できる要件にも変更がありました。
そこで今回は、住宅ローン控除で困らないために、物件探しの段階で気を付けるポイントをご説明いたします。
住宅ローン控除とは？
住宅ローン控除とは、住宅ローンを借り入れて住宅の新築・取得又は増改築等をした場合、年末のローン残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除する制度のことです。
無理のない負担で居住ニーズに応じた住宅を確保することを促進するために設けられた制度です。
「住宅ローン減税」と呼ばれることもありますが、正式には「住宅借入金特別控除」といいます。
住宅ローン控除の適用要件
住宅ローン控除は国の制度なので、利用するには要件が定められています。
まず、「合計所得が2000万円以下」という所得要件や、「本人が住宅の引渡し日から6か月以内に居住する」という居住要件、「住宅ローンの返済期間が10年以上」という住宅ローン要件があります。
また、今回の記事のメインとなる物件に関する要件としては、広さと築年数の要件があります。
まず広さについては、「対象となる住宅の床面積が50平方メートル以上（※所得1,000万円以下の方が2023年までに建築確認が済んだ新築住宅を取得したときは床面積40㎡以上が住宅ローン控除の対象）であり、床面積の2分の1以上が自身の居住用であること」と定められています。
3LDK～4LDKのファミリー向けの住宅を検討されている方はあまり気にしなくても良いのですが、ご夫婦のみで住む、もしくは単身の場合は、広さの要件に抵触してしまうことも考えられます。
なお、床面積は登記簿上の数字で判断されます。不動産広告の専有面積と登記簿面積にズレがある場合がありますので、必ず登記簿上の面積をご確認ください。
また、店舗併用住宅など居住目的以外のスペースを含む物件を検討している方は、ご自身の居住スペースが1/2以上必要ということをうっかり失念しがちなのでご注意ください。
続いて、築年数の要件については、これまで耐火住宅（マンションなど）は築25年以内、非耐火住宅（木造など）は築20年以内という要件がありましたが、2022年の税制改正で「1982年1月1日以降に建築された住宅」に緩和され、中古住宅購入時にも住宅ローン控除が利用しやすくなりました。
具体的には謄本に記載の日付が1982年1月1日以降であれば良いとされています。
それ以前の建物の場合は、これまで通り、現行の耐震基準を満たすことを証明する「耐震基準適合証明書」を取得しないと住宅ローン控除の対象になりません。
旧耐震物件は何かしらの耐震改修工事を行わないといけないと判断されるケースが多く、また、耐震診断や耐震改修に費用がかかるため、住宅ローン控除を目的に耐震改修を行うのは現実的ではありません。
予算の関係で古めの住宅を検討されている方は、建築年月に注意が必要です。
借入限度額や控除額は住宅の種類・入居時期によって変わる
改正前の住宅ローン控除では、控除率が1%であり、対象となる借入額が最大4,000万円だったため、控除額は基本的に毎年40万円が上限でした。
また売主が個人である中古住宅の場合、制度の対象となる借入れ額は2,000万円、長期優良住宅や低炭素住宅として認定されている住宅は5,000万円が上限でした。
しかし、住宅ローン控除が改正されたことで、控除率や対象となる借入限度額も変更されました。
省エネ住宅や環境性能が高い住宅ほど、住宅ローン控除の控除額の上限が高くなります。
改正後の住宅ローン控除では、制度の対象となる借入限度額や控除額が住宅の種類や入居した年に応じて細かく分けられていますので、詳しくは国土交通省のHPなどでご確認ください。
住宅ローン控除OK＝新耐震ではない
もう一度築年数の要件に戻ります。
2022年の税制改正でもっとも注意が必要な点です。
中古住宅の場合、現行の耐震基準を満たすことが要件です。耐震診断で証明しないと制度が利用できないとなると不便なので、便宜上、1982年1月1日以降の建物は現行の耐震基準を満たすとみなしているだけです。
細かな話になりますが、新耐震・旧耐震の区分は複数あります。
最も有名なのは1981年6月1日以降が新耐震という考え方です。多くの制度がこの区分を利用しています。
ここでいう1981年6月1日は建物が完成したタイミングではなく、行政によって建築確認された日付です。1981年6月1日に耐震性に関する改正が行われた建築基準法が施行されたため、それ以後に建築確認された建物はこの基準をクリアしていると認識されます。
ここで問題になるのが、1981年6月1日以降に建築確認されたことを証明する方法です。新築時の建築確認済証など行政の文書が残っている場合は確認できるのですが、それらの書類を紛失してしまっている場合は謄本でしか建築年月を確認できません。
謄本記載の年月日は建物の完成年月日なので、謄本の日付が1981年6月1日以降だからといって新耐震とは判断されません。
謄本しか残されていない物件は、1983年4月1日以降の建物が新耐震基準とみなされます。
具体例を挙げます。
謄本の日付が1982年1月10日の物件を購入したとします。
謄本の日付が1982年1月1日以降なので住宅ローン控除の築後年数要件には抵触しませんが、建築確認日を公の文書で確認できないので、この物件は旧耐震扱いとなります。
住宅ローン控除に限らず、住宅取得時の補助制度・支援制度は様々ですが、「新耐震物件を取得すること」という要件の制度は利用できないことになります。
2022年の税制改正までは築後年数要件を超える場合は耐震基準適合証明書が必要で、住宅ローン控除と耐震性の関係が深く、セットで記憶している不動産会社も多く、住宅ローン控除OK＝新耐震と誤った判断を行う方がいますので、1983年3月以前の建物を検討する場合は、十分に注意する必要があります。
SelFinを使えば簡単に気が付くことができます
城北商事不動産部では、セルフインスペクションWEBアプリ「SelFin（セルフィン）」というツールを提供しています。
SelFin（セルフィン）とは、不動産広告情報から物件の善し悪しを自動で判定するツールです。
この記事で紹介した1981年6月以降、1983年3月までの微妙な年代の物件の場合は、判定結果にアラート表示されます。
古い物件なので、買ってから制度が利用できないことに気が付いて困った！というのは稀なケースだと思いますが、物件を見に行ったり、不動産会社に問い合わせをしてから、旧耐震だから住宅ローン控除が難しいと判明すると、無駄な動きになってがっかりしてしまいます。
もちろん購入したい物件を絞り込む際にもご活用いただけるのですが、物件探しの段階で、ポータルサイトの広告ページをたくさん見る段階でのSelFinの活用をお勧めいたします。
■ネットの物件情報を入力するだけで、誰でも簡単に建物調査が出来ます！
SelFin（セルフィン）はインターネットの物件広告情報を入力するだけで、誰でも簡単に価格の妥当性や物件の注意点など、物件の善し悪しを判断できるWEBアプリです。
【SelFinで判定できる項目は下記の通りです】
①価格の妥当性
②対象不動産の流動性
③立地による資産性
④住宅ローン減税の対象可否
⑤耐震性の判定
⑥マンションの管理状況の判定（マンション）
⑦土地の資産性について判定（戸建て）
1940年創業、台東区・荒川区で地域密着
