マイホームを手に入れたものの、さまざまな事情でリースバックを検討される方もいらっしゃるでしょう。
リースバックとは、所有している自宅を売却し、家賃を買主へ支払いながら住み慣れた自宅に住み続ける方法です。
この記事では、リースバックの買取価格のほか、高いと言われる家賃の相場や家賃を抑える方法について解説します。
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リースバックは、ローンの返済が難しい場合や、老後の資金確保に有効な解決策として利用されています。
まず、リースバックの仕組みや買取価格の相場について解説します。
買取価格に影響する利回り
リースバックをおこなう不動産会社は、物件を買取したあとの家賃収入によって利益を得るため、利回りを重視して買取価格を設定します。
利回りは、「1年分の家賃収入÷買取価格」で算出します。
買取価格を抑えることによって利回りが高くなり、不動産会社が得る利益が大きくなるというわけです。
リースバックの契約期間が終了したら、その物件を別の方に売却して利益を得ることもリースバックの目的の1つです。
一方で、不動産会社としてはリースバックを契約すると、一定期間に渡って不動産を所有しなければならず、不動産価格が下落するリスクも抱えます。
そのため買取価格は、将来被るかもしれない損失分を見越して設定されます。
買取価格に影響する築年数
買取価格は個々の不動産が持つ要素によって異なりますが、その買取価格に大きく影響するのが物件の築年数です。
築年数が浅い物件のほうが、不動産価値の下落率は大きい傾向があります。
建物の価値は新築後、最初の20〜25年は下落し続けて、耐用年数を経過したあたりで横ばいになります。
築浅の物件は人気がありますが、数10年ほど経過すると需要は急激に少なくなります。
一方、築年数が経っている物件は、市場価格が下落するリスクは低いため、比較的評価が高くなります。
リースバックでは値下がりのリスクが考慮されて、築年数が浅い物件よりも築年数が経っている物件のほうが有利といえます。
またリースバックは不動産市場が今後どのように変化するかが重要視されるため、賃貸借期間が短いほど、買取価格が高くなる傾向があります。
遠い将来よりも近い将来のほうが、見通しが立てやすいからです。
このほか、買取価格を左右する要因は物件の築年数だけではなく、立地や管理状態など物件それぞれの特徴によって異なります。
しかし、買取価格の相場の目安は、築年数が浅い物件は、市場価値と買取価格との差が生まれやすくなります。
買取価格の相場
リースバックの買取価格の相場は、一般市場で売却するのと比べると安くなる傾向があり、70〜90%と言われています。
売却する不動産の市場価値が5,000万円だとすると、リースバックを利用する場合は3,500〜4,500万円ほどを想定しておくと良いでしょう。
しかし、不動産の価値は、さまざまな個別要因によって評価されるため、上述の数値はあくまで目安として捉えることが大切です。
リースバックをご検討の場合は、将来の資金繰りの予定を立てるためにも、早めの行動がおすすめです。
リースバックの家賃相場
次に、リースバックを利用したときの家賃相場について解説します。
リースバックを利用する際、これからの生活資金に関わる大きな要因として買取価格のほかに、家賃に注目しましょう。
リースバックを利用すると、物件の所有者はご自身から不動産会社に移るため、自宅に住み続けるには不動産会社に毎月家賃を支払わなければなりません。
リースバックの家賃の計算方法や相場について解説します。
リースバックの家賃相場
リースバックを利用したときの家賃の計算方法は以下のとおりです。
毎月の家賃=買取価格×期待利回り÷12か月
期待利回りとは、投資した不動産が1年にどのくらいの利益を生み出すかを、不動産鑑定評価基準に基づいて算出したものです。
投資した金額に対する収益の割合を表します。
家賃の目安を算出する際は、計算式に7〜13％を当てはめるとおおよその家賃相場がわかります。
たとえば、買取価格が1,200万円で、期待利回りが7%のケースを解説します。
1,200万円×7%÷12か月=7万円
毎月の家賃が7万円で、年間で84万円となります。
また、期待利回りが13%のケースは以下のとおりです。
1,200万円×13%÷12か月＝13万円
毎月の家賃が13万円、年間で156万円となります。
以上のように、期待利回りによって倍近くの金額の差が発生します。
リースバックの家賃は対象物件の買取価格と利回りが判断材料になり、周辺の家賃相場から決定するものではありません。
しかし、買取価格は、不動産の市場相場によって設定されます。
それは周辺の家賃に関しても同様なので、算出された家賃は周辺の家賃相場と大きな差がない数字になることが一般的です。
リースバックの家賃が高い理由
リースバックは家賃が高いという印象をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
その理由は、家賃は買取価格と利回りによって決まることが理由です。
リースバックの家賃は周辺の家賃相場で決まるわけではないので、地域や不動産市場の状況によって高く設定されることがあります。
また、「住宅ローンが残っている」「競売にかかっている」など、マイナス要因がある場合ほど家賃が高くなるので注意が必要です。
さらに、リースバックの家賃は、管理費や固定資産税、保険料などの諸経費も含まれているのが一般的です。
物件を所有していると家賃以外の諸経費が発生しますが、毎月の家賃にそのような費用がすべて含まれていることを把握しておきましょう。
一見高額だと感じやすいリースバックの家賃ですが、維持管理費用の支払いは考慮しなくても良くなることはメリットです。
リースバックを利用する際に家賃を抑える方法
最後に、リースバックの家賃は高いという一面がありますが、すこしでも家賃を抑える方法について解説します。
家賃を抑えられればその分生活資金が確保できるので、できるだけ安い家賃で契約することが理想です。
リースバックを利用するにあたり、家賃を抑えるためのポイントを知っておくことが大切です。
1．交渉方法をおさえておく
家賃を抑える方法として、不動産会社にご自身の希望を伝えて交渉をおこなうことがあげられます。
ライフスタイルにあった資金計画をしなければ、せっかく自宅に住み続けられることになっても生活に支障が出てきます。
まずはキャッシュフローを明確にして、どのくらいの家賃であれば支払いが可能かを算出し、相談・交渉することが大切です。
2．買取価格を下げる提案をする
理想的な契約は、「買取価格は高く・家賃は安い」ですが、買取価格を下げることで結果的に支出を抑えることが可能です。
高く買取してもらうことで資金が確保できるという利点はありますが、その分毎月の家賃はよほど利回りが良くない限り高額になります。
ご自身の物件の地域や立地の条件を検証して、どのくらいの利回りが期待できるかを判断しましょう。
先々の家賃の支払い負担を減らすために、買取価格を下げて家賃を抑える契約をすることをご検討ください。
まとめ
リースバックを利用するときは、リースバックの仕組みを把握して買取価格や家賃がどのように計算されるかを意識して交渉を進めると良いでしょう。
ご自身にとって、「直近で資金が必要なのか？」「将来の家賃を安くするほうが好ましいのか？」など適切な判断をし、家賃と買取価格の良いバランスをとることが大切です。
1940年創業、台東区・荒川区で地域密着
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