中古マンションの購入を検討している方は、中古マンションの重要事項説明というものがはご存知でしょうか。
チェックポイントなども数多くありますので、ここでは、中古マンションの重要事項説明のチェックポイントなども含めて解説していきます。
中古マンションの購入を検討しているという方は、ぜひ参考にしてみてください。
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弊社へのお問い合わせはこちら重要事項説明のチェックポイント①修繕積立金
修繕積立金
修繕積立金というのは、10年後、20年後のマンションのリフォーム、メンテナンス費用などを管理組合を通して積み立てていくものになります。
修繕積立金は毎月支払うものとなっていて、平均でおよそ1万円程度となっています。
管理費も含めるとおよそ2万円程度、毎月支払う計算になります。
毎月2万円程度を20年など、長期にわたって支払っていくことになるので、総額にすると毎年24万円×20＝480万円、およそ500万円程度になる見込みです。
毎年同じ額とは限らない
修繕積立金は毎年同じ額とは限らず、場合によっては高くなったり低くなったりすることが考えられます。
しかし、例年を見てみると、毎年積立金は増加傾向となっています。
新築分譲時にマンションを販売しやすくするために、修繕積立金を低く設定するデベロッパーは多く存在します。
また、積立方法は当初の修繕積立金を安く設定しておき、時期を見て段階的に引き上げる「段階増額積立方式」が採られる場合が多いです。
15年ほどで3割程度価格が上昇しているというデータもあるので、今後も積立金は増加していくことが予想されるでしょう。
修繕積立金が低いことのデメリット
どうしても出費であることには変わりないので、修繕積立金が安いところを選びたくなってしまうかと思いますが、その点は少し考えたほうがいいかもしれません。
というのも、積立金が少ないと、その分必要なメンテナンスができなくなる可能性が出てきて、マンションの公共設備がいつまでも古いままになってしまうというデメリットが発生してしまいます。
費用としては多少安くしたくなるものかと思いますが、相場を把握したうえで判断するようにしましょう。
一般的な中古マンションの修繕積立金の相場
一般的には、修繕費用は敷地の面積などから割り出されています。
国土交通省は「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を提示しています。
目安となる修繕積立金は下表の通り。
今検討しているマンションの修繕積立金がこの目安から著しく低い場合は、将来的な引き上げが必要になると予測するのが現実的です。
重要事項説明のチェックポイント②大規模修繕履歴
大規模修繕履歴
大規模修繕履歴とは、マンションの経年劣化などにあわせて、事前に計画された大規模な工事をおこなった履歴のことになります。
主に外壁補修工事、屋上防水工事、鉄部塗装工事、給水管、排水管の取り換えなどをおこないます。
工事にかかる費用と期間
中古マンションの規模によって工事費用は変わってきますが、総額にするとおよそ数千万円から数億円にまで及びます。
基本的には入居者から積み立てている修繕積立金を活用して、修繕をおこなっていくことになっています。
工事は長期的なものとなり、綿密な計画も練らなければならないため、基本的には入居者への説明が必須になっています。
あらかじめ共用部分のどこを修繕するのか説明し、それに関し入居者が納得すれば工事に着手していきます。
着手してから工事の完了までの期間はおよそ1年から2年ほどです。
工事の手順
大規模修繕というだけあり、修繕しなければならない部分は大量にあります。
優先順位などをつけ、早急に工事する必要がある場所は優先的に工事されます。
まず壁や床などのコンクリート部分を修繕し、その後はタイル部分の工事やシーリング部分の工事などをおこなっていきます。
下地の部分が修繕されたら、次に塗装工事をおこなっていきます。
塗装が終わったあとは防水工事をおこない、次に必要に応じて水道管の修繕やそのほかの修繕が必要な部分という流れです。
下地の工事は外装の塗装などをおこなってからでは見れなくなるので、積立金がしっかりと修繕に利用されているかを確認したいというのであれば、修繕の様子を見てみるのも良いかと思います。
工事中の諸問題
工事中は安全対策のため、マンションの外側に飛散防止シートを張ることがあります。
光が入るのかと心配になる方もいますが、透過性の高いシートが利用されるので、その問題はないでしょう。
もしもそのうえで光の入り具合が気になるということであれば、相談をしてみるのも良いと思います。
玄関のドアなども修繕をすることになりますが、ドアの修繕時には家にいないといけないというルールがあります。
なるべく事前に入居者の予定などを聞いたうえで修繕をおこなうことになるので、不在中に修繕するということはないので安心です。
ドアを修繕してもらえば、見た目だけでなく建てつけも良くなるので、メリットを多く感じることができます。
洗濯物に関しては、工事によってはできない期間も出てくるので、随時質問をしておく必要があります。
重要事項説明のチェックポイント③今後の予定
増額はされないかのチェック
修繕積立金の予定のチェックポイントとして、増額の予定があるかどうかの確認は重要です。
入居してから数年は増額することはないと言われていても、たった2年で増額されるということも珍しくはありません。
増額の金額は最初の積立金の金額によるので一概にこれだけとは言いづらいですが、1割から2割程度上がることがあると考えておいたほうが良いかと思います。
極端に修繕積立金が安かったりするのであれば、しっかりと確認しておいたほうが良いでしょう。
一時金を徴収される場合もある
修繕積立金が安くても、どこかのタイミングで一時金を求められるケースがあります。
一時金は、大規模修繕工事に基づいて資金を集める際、予定外の部分の修繕をしなければならなくなったときなどに、入居者から徴収する資金になります。
積立金が安くとも、一時金が高くて結局多額の費用がかかってしまうということも珍しくないので、入居前に一時金の発生の可能性はないかなど確認しましょう。
また、修繕積立金が値上がりすることはない、というのを売りにしている場合にも注意が必要です。
値上がりがない代わりに、一時金の徴収をするというケースもあります。
積立金の値上がりがない代わりに、一時金を頻繁に徴収するという組合もあるので、値上がりがないと聞いた際には、一時金の有無をしっかりと確認しておくことが重要です。
予定されていないからと言って油断はできない
値上がりの予定もなく、一時金が発生することもない、とうたっていても、100％それを保証するわけではありません。
組合の経済状況によってはいつでも値上がりの可能性はありますし、値上がりをすることができなくとも、一時金を徴収する方法を取る可能性はあります。
値上がりや一時金が過剰になってしまうこともあり得るので、あまりにも露骨に値上げが起きた場合には、組合との相談にて、値上げの妥当性を議論することもできます。
納得のいかない値上げであれば、議論において値上げを止めることもできる可能性があります。
まとめ
中古マンションの重要事項説明は難しい単語も多いので、ついつい聞き流してしまう項目もあるかもしれません。
しかし聞き流してしまうと、思わぬところで大きな出費をしてしまうことにもなりかねないので、なるべく費用を安くするためにも、修繕積立金の項目などは注意して確認しておくことが重要です。
重要な項目についてあらかじめメモしておき、説明時に備えましょう。
1940年創業、台東区・荒川区で地域密着
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